به گزارش خبرآنلاین، مصوبهای که به تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف افزایش ۲۵ درصدی میپردازد، از یکم تیرماه امسال و با هدف حمایت از مستاجران به تصویب سران قوا رسید. این مصوبه به دنبال جلوگیری از جابجایی اجباری مستاجران است و بر اساس آن، قراردادها به صورت خودکار و برای یک سال دیگر تمدید میشود. در صورتی که طرفین به این مصوبه عمل نکنند، مستاجر میتواند در مدت پنج سال از تخلیه ملک، علیه صاحبخانه شکایت کند.
به نقل از ایسنا، یک دادنامه جدید از دادگاه صلح تهران، نمونهای از اختلافات میان موجر و مستاجر بر سر تمدید یا پایان قرارداد را نشان میدهد. در این پرونده، موجر پس از پایان مدت قرارداد، درخواست تخلیه ملک را کرده و دادگاه نیز با استناد به انقضای قرارداد، دستور تخلیه را صادر کرده است.
طبق دادنامهای که در تیرماه ۱۴۰۵ صادر شده، دو موجر علیه مستاجر یک واحد مسکونی شکایت کرده و خواستار تخلیه ملک و دریافت خسارت دادرسی شدهاند. روابط استیجاری میان طرفین بر اساس اجارهنامهای به تاریخ ۳ مرداد ۱۴۰۴ تأسیس شده و این اجارهنامه نیز به طور قانونی تنظیم شده است.
اختلاف اصلی در اینجا است که مستاجر با استناد به مصوبه ۱۴۰۲ درخواست تمدید قرارداد با نرخ افزایش مجاز ۲۵ درصد را داشته، در حالی که موجر معتقد است مدت قرارداد به پایان رسیده و مستاجر باید ملک را تخلیه کند. دادگاه، با بررسی پرونده، اعلام کرد که به دلیل انقضای مدت قرارداد و رعایت شرایط قانونی، خواسته موجران قابل پذیرش است.
طبق اظهارات مستاجر، او چهار سال در این آپارتمان زندگی کرده و در سال گذشته ودیعه به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است. او امسال با استناد به مصوبه قانونی، ۵۰ میلیون تومان به ودیعه افزوده و موجر علاوه بر این مبلغ، ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه نیز خواسته است، موضوعی که باعث شکایت مستاجر شده است.
اهمیت این پرونده در کنار سیاست جدید دولت برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره قرار دارد. فلسفه این سیاست به گونهای است که پایان یافتن مدت قرارداد به معنای الزام مستأجر به تخلیه نیست. بنابراین سوال اساسی این است که آیا موجر میتواند صرفاً با استناد به انقضای مدت قرارداد، درخواست تخلیه کند یا خیر؟ پاسخ به این پرسش بستگی به مشمول بودن قرارداد تحت مقررات تمدید خودکار دارد.
این دادنامه همچنین به چالشهای اجرای سیاستهای جدید در بازار اجاره مربوط میشود؛ جایی که تاریخ پایان قرارداد، حق مالکیت موجر، حق سکونت مستاجر و سیاستهای حمایتی دولت در یک نقطه به هم میرسند. مالکین انتظار دارند پس از پایان مدت قرارداد…پیشرفتهای اخیر در حوزه مسکن و اجاره، نشاندهنده تلاشهای سیاستگذاران برای کنترل تخلیههای اجباری مستأجران در شرایط تورمی است. این اقدامات به منظور کمک به مالکان برای اخذ تصمیمگیریهای مناسب در مورد املاک خود، طراحی شدهاند.
تحقیقات نشان میدهد که موفقیت در اجرای سیاست تمدید خودکار قراردادهای اجاره تنها به تصویب قوانین مربوطه وابسته نیست؛ بلکه نحوه تفسیر و اجرای صحیح این مقررات در فرآیندهای قضائی نیز نقش بسزایی دارد. تورج سرباز، کارشناس حقوق املاک، در گفتوگو با ایسنا بیان کرد که بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، توافقهای فاقد منافات با قواعد آمره معتبر خواهند بود. این در حالی است که بر اساس قوانین موجر و مستأجر، قاضی باید در خصوص صحت توافقها احتیاط کند.
چالشهایی مانند استثنائات قانونی برای تخلیه ملک، از جمله نیاز شخصی موجر، به تخریب و نوسازی و انتقال قانونی ملک، میتواند اجرای این طرح را محدود کند و در نتیجه، اثر بخشی سیاستها را تحت تأثیر قرار دهد.
یک دادنامه اخیر که به عنوان مثال بررسی شده، نشان میدهد که انقضای مدت قرارداد میتواند مبنای صدور حکم تخلیه باشد. اما برای تعمیم این نکته به تمامی قراردادهای اجاره سال جاری، باید به شمولیت مقررات جدید دقت کرد. به عبارتی، سؤال کلیدی این است که آیا پایان تاریخ قرارداد بهتنهایی کافی است یا باید ابتدا مشخص گردد که قرارداد مشمول مقررات جدید تمدید خودکار است.
این پرسش میتواند برای مستأجران و موجران در پروندههای مشابه بسیار حیاتی باشد و تأثیرات عمیقی بر بازار اجاره داشته باشد.
