بازار مسکن ایران در سالهای اخیر یکی از عمیقترین رکودهای خود را تجربه کرده است. این رکود نهتنها به کاهش قابل توجه حجم معاملات منجر شده، بلکه به تغییرات جدی در ساختار تقاضا نیز انجامیده است. در حالی که مسکن همواره به عنوان یکی از بازارهای مشخص و مطمئن برای سرمایهگذاری شناخته میشد، تحولات اخیر نشان از دور شدن آن از الگوهای سنتی و ورود به مرحلهای از عدم تعادل دارد.
کارشناسان اقتصادی نیز به تغییراتی که در سالهای اخیر در این بازار رخ داده اشاره کردهاند. در گذشته، همسویی میان نرخ ارز، قیمت طلا و قیمت مسکن وجود داشت و با هر افزایش در این دو مورد، قیمت مسکن نیز با یک تاخیر زمانی بهروز میشد. اما اکنون این قاعده شکسته شده و بازار مسکن در برابر افزایش شدید نرخ ارز و طلا، واکنش مناسبی نشان نمیدهد.
تحلیلگران میگویند یکی از دلایل مهم این تغییر، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و افت تقاضای مصرفی است. افزایش متوالی قیمتها در کنار رکود درآمدها باعث شده بخش زیادی از خریداران حقیقی، به ویژه خانهاولیها، از بازار مسکن عقبنشینی کنند. این وضعیت موجب شده تا افزایش قیمتها به سرعت و شدت گذشته رخ ندهد و بازار در رکود باقی بماند.
نیمه دوم سال جاری، بازار مسکن با نوسانات شدید نرخ ارز و طلا تحت تاثیر قرار گرفت. فعالان اقتصادی نشان میدهند که این نوسانات برخی سرمایهها را به سمت بازار مسکن هدایت کرده است. در شرایطی که سرمایهگذاران از امنیت سایر بازارها نگران شده بودند، مسکن دوباره به عنوان گزینهای مطمئن مطرح شده، هرچند این ورود بیشتر در قالب سرمایهگذاری غیرمصرفی بوده است.
نایب رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک، تأکید میکند که خانهاولیها عملاً از این بازار حذف شدهاند. کارشناسان بازار مسکن نیز اذعان دارند که نوسانات نرخ ارز بیشتر از جنبههای واقعی، تأثیر روانی بر این بازار گذاشته و انتظارات تورمی باعث شده مالکان از عرضه واحدهای خود خودداری کنند. این رفتار به همراه افزایش تقاضای سرمایهای، باعث کاهش فایلهای عرضه و تشدید التهاب قیمتی شده است.
در بحث ساخت و ساز، نوسانات ارزی تأثیرات بیشتری دارد. به گفته دبیر کانون سراسری انبوهسازان، بازار مسکن در چند سال اخیر وضعیت خوبی نداشته و سرمایههای بسیاری به بازارهای دیگر از جمله طلا و ارز منتقل شده است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نوسانات دلار، بازار تولید را تحت تأثیر قرار داده و هزینههای ساخت هر مترمربع مسکن در حال حاضر به طور متوسط ۳۵ میلیون تومان است. این افزایش قیمتها مستقیماً بر قیمت نهایی مسکن تأثیرگذار بوده و سازندگان را در اتخاذ تصمیمات سرمایهگذاری محتاط کرده است.**روند متزلزل مسکن و تاثیرات آن بر مستأجران**
مستأجران در شرایط کنونی با چالشهای جدی در بازار مسکن مواجه هستند. افزایش اجارهبها و کاهش قدرت خرید به نگرانیهای آنان افزوده و بسیاری از خانوادهها نسبت به چشمانداز بازار دلسرد شدهاند. کارشناسان تأکید دارند که حتی اقدامات دولت نظیر اعطای تسهیلات بانکی و ارائه زمین رایگان نیز در شرایط تورمی کنونی و ناپایداری اقتصادی، نتوانسته مشکلات موجود برای خانهدار شدن قشر متوسط و پایین را حل کند.
برخی تحلیلگران بر این باورند که برای رسیدن به تعادل پایدار در بازار مسکن، باید ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی، به ویژه نرخ ارز برقرار شود. از دیدگاه آنان، کنترل انتظارات تورمی، افزایش هدفمند عرضه مسکن و حمایت از تقاضای مصرفی سه عامل کلیدی برای خروج بازار از رکود فعلی هستند.
براساس گزارش اخیر مرکز آمار ایران، تورم سالانه در بخش مسکن، آب، برق، گاز و سوختهای دیگر به ۳۶.۵ درصد رسیده و نشاندهنده فشار قیمتی مداوم در این بازار است. هرچند که روند افزایش قیمتها در مقایسه با ماههای گذشته به ثبات رسیده، اما فشار هزینهها بر خانوادهها همچنان حاکم است. تورم خدمات نگهداری و تعمیرات نیز به ۴۷.۹ درصد رسیده و نشانگر بار اضافی به دوش خانوارها است.
در مجموع، وضعیت کنونی بازار مسکن نشاندهنده ترکیبی از رکود معاملاتی، کاهش تقاضای مصرفی و ورود محدود سرمایهها است. اگرچه این شرایط ممکن است به افزایش موقتی قیمتها منجر شود، اما در بلندمدت احتمالاً شکاف بین عرضه و تقاضای واقعی را تشدید خواهد کرد و بحران دسترسی به مسکن را عمیقتر میکند.
