به گزارش خبردونی، مسکن بهعنوان کالایی اساسی و بدون جانشین، نیازمند توجه ویژهای به روند تقاضا و عرضه است. تأمین مناسب این نیاز میتواند از بروز مشکلات اجتماعی و اقتصادی جلوگیری کند. در راستای پاسخ به این تقاضا، دولتها باید تحولات این بخش را با دقت زیر نظر داشته باشند. در دو دهه اخیر، برنامهها و سیاستهای گوناگونی به منظور کاهش نابرابری و تسهیل دسترسی به مسکن، بهویژه برای اقشار کم درآمد در ایران پیادهسازی شده است.
از جمله این اقدامها میتوان به برنامه مسکن مهر و تشویق بخش خصوصی از طریق تسهیلات ارزانقیمت اشاره کرد. همچنین طرحهای مسکن دولتی مانند اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن در دست اجرا هستند. با این حال، ارزیابی این برنامهها نشان میدهد که نتایج آنها بر میزان مالکیت مسکن کمتر از حد انتظار بوده است. علاوه بر آن، نوسانهای شدید قیمت و عدم توازن درآمدها با هزینهها، قدرت خرید خانوارها را به شدت کاهش داده است. محاسبات نشان میدهند که در مناطق شهری این فرایند برای خانوارها به طور میانگین 30 سال و در تهران به 50 سال زمان نیاز دارد تا قادر به خرید مسکن شوند.
**شاخصهای مسکن مقرون به صرفه**
مسکن مقرون به صرفه به این معناست که سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار بیش از 30 درصد نباشد، چراکه در غیر این صورت هزینههای ضروری زندگی تحت تأثیر قرار خواهد گرفت. برای سنجش میزان مقرون به صرفه بودن مسکن، دو معیار اساسی در نظر گرفته میشود.
نخستین معیار، نسبت سهم مسکن از هزینه خانوارهای شهری است. طبق تعریف، اگر این سهم بالای 30 درصد باشد، به عنوان مسکن مقرون به صرفه شناخته نمیشود. بر اساس دادههای مرکز آمار ایران، در سال 1403، سهم هزینه مسکن در هزینههای خانوارهای شهری کشور 43.7 درصد و در تهران نزدیک به 60 درصد بوده است.
معیار دوم، شاخص دسترسی به مسکن است که نسبت قیمت میانگین یک واحد مسکونی به درآمد سالانه خانوار را نشان میدهد. بهطور کلی، نرخ عادی پسانداز برای خرید مسکن معادل یکسوم درآمد خانوار در نظر گرفته میشود و دوره انتظار برای خرید مسکن معادل سه برابر این شاخص است.
برای ارزیابی دسترسی به مسکن، دو زیرشاخص وجود دارد: اول، به قابلیت خرید مسکن برای خانوارها اشاره دارد و دوم، زمان انتظار برای صاحبخانه شدن. این شاخص به طور خاص نسبت درآمد خانوار به قیمت تمامشده یک واحد مسکونی را بررسی میکند. بهعنوان مثال، اگر شاخص دسترسی به مسکن برابر 5 باشد، این بدان معناست که قیمت یک واحد مسکونی تقریباً 5 برابر درآمد سالانه خانوار است.
**زمان انتظار 30 ساله**
با توجه به شاخصهای مذکور، مشخص شده است که قدرت خرید خانوارها به شدت محدود بوده و برای دستیابی به یک واحد مسکونی 75 متری، خانوارها باید انتظار زیادی داشته باشند. این موضوع نشاندهنده ناکارآمدی بیشتر بازار مسکن در شرایط کنونی است.**افزایش ناپایدار شاخص دسترسی به مسکن در ایران**
تحقیقات جدید نشان میدهد که قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن به وضوح تحت تأثیر تغییرات اقتصادی قرار دارد. بهخصوص، با تقسیم درآمد سالانه خانوارهای شهری بر متوسط قیمت یک واحد مسکونی 75 متری، شاخص دسترسی به مسکن بهدست میآید.
بررسیها از دادههای مرکز آمار ایران و وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد که این شاخص بین سالهای 1371 تا 1396 عمدتاً در حدود 4 تا 6 نوسان داشته است. lowest مقدار در این دوره از سالهای 1377 تا 1380 با رقم 4 تا 4.5 ثبت شده و بالاترین مقدار در فاصله سالهای 1386 تا 1393 با عددی نزدیک به 7 گزارش شده است. بنابراین، خانوارهای مستأجر بالاترین قدرت خرید مسکن را در سالهای 1377 تا 1380 تجربه کردند.
با این حال، از سالهای 1394 تا 1396، این شاخص روند کاهشی را طی کرده و سیگنالهای مثبت از فضای بینالمللی و کنترل تورم به افزایش قدرت خرید کمک کرد. متأسفانه، با اعمال تحریمهای جدید و افزایش قابل توجه قیمت ارز، بار دیگر قدرت خرید خانوارها کاهش یافت و در سالهای 1398 تا 1403، شاخص دسترسی به 8 تا 9 رسید. بدترین مقدار در سال 1399 با عدد 10.3 ثبت شد.
از آنجایی که خانوارها بهطور معمول حدود یکسوم درآمد خود را برای خرید مسکن پسانداز میکنند، بررسی وضعیت طول دوره انتظار مالکیت مسکن نیز ضروری است. دادهها نشاندهنده نوسان این شاخص بین 15 تا 18 سال در بازه زمانی 1371 تا 1396 است. بهترین وضعیت در سالهای 1377 تا 1380 با 12 تا 13 سال و بدترین وضعیت در سالهای 1392 به 20 تا 22 سال مربوط میشود.
از سال 1397 به بعد، طول دوره انتظار برای خرید مسکن در خانوارهای شهری به 25 تا 30 سال افزایش یافت و بدترین مقدار در سال 1399 با عدد 34 سال ثبت شد. بنابراین، خانوارها برای خرید یک خانه 75 متری در سالهای اخیر به 30 سال زمان نیاز دارند.
**وضعیت نامطلوب در تهران**
دادههای مربوط به مسکن در شهر تهران نشان میدهد که به دلیل عواملی مانند انباشت جمعیت و بالا بودن تقاضا، شاخصهای دسترسی و طول دوره انتظار در این شهر بالاتر از میانگین کل کشور است. این امر به افزایش جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن تهران منجر شده است و تأثیرات منفی آن بر توان خرید خانوارهای مصرفی کاملاً مشهود است.
از سال 1389 تا 1403، شاخص دسترسی به مسکن در تهران حول عدد 15 نوسان داشته و یک خریدار مصرفی برای خرید خانه باید حدود 15 سال تمام درآمد سالانهاش را پسانداز کند. بررسی طول دوره انتظار در تهران نشان میدهد که این عدد به 50 سال افزایش یافته که در آن صورت خانوارها برای خرید مسکن باید زمان طولانیتری را انتظار بکشند.
**نتیجهگیری**
آمار موجود حکایت از بحران عمیق مسکن در کشور دارد، بهطوریکه ضعف تقاضا و مشکلات اقتصادی باعث شدهاند که بیشتر متقاضیان اصلی از توان خرید فاصله بگیرند.با افزایش فشار اقتصادی، بسیاری از متقاضیان توان خرید مسکن را از دست دادهاند و به همین دلیل، خرید این نوع املاک بهویژه در شهرهای بزرگ بیشتر بهمنظور حفظ ارزش پول و به شکل سرمایهای و سفتهبازانه انجام میشود. بهطور خاص، نسبت بین قیمت خرید و هزینه اجاره سالانه در این مناطق بر این تغییرات دلالت دارد. ادامه ساخت واحدهای مسکونی بزرگ و افزایش سهم هزینه مسکن در بین بالاترین دهکهای درآمدی، نشاندهنده افزایش شکاف درآمدی و ثروتی در ایران است که این موضوع پیامدهای اجتماعی عمیقی به دنبال خواهد داشت.
تجربههای بینالمللی نشان میدهند که برای تقویت قدرت خرید خانوارها، ضروریترین اقدام دولت کنترل بیثباتی اقتصاد و بازگرداندن ثبات به متغیرهای کلان اقتصادی است. ایجاد ثبات از طریق مدیریت تورم و رشد اقتصادی پایدار امکانپذیر است و این دو عامل، بهترین راهکارها برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن میباشند. به بیان دیگر، تقویت بازار مالی مسکن به سادگی و تنها با الگوبرداری از ابزارهای موفق دیگر کشورها عملی نخواهد بود.
علاوه بر ایجاد ثبات در اقتصاد کلان، ارائه تسهیلات بانکی بلندمدت به خریداران مسکن میتواند قدرت خرید خانوارها را بهبود بخشد. اما به دلایل مختلفی از جمله سهم بالای تسهیلات تکلیفی و عدم تمایل بانکها، تسهیلات محدودی در این حوزه ارائه میشود. با وجود این، تسهیلات کافی برای خرید مسکن از مهمترین معیارهای توسعهیافتگی بازار مالی مسکن در کشورهای مختلف بهشمار میآید.
بررسیها نشان میدهد که تسهیلاتی که بانک مسکن به زوجین ارائه میدهد، برای خرید مسکن کافی نیست. نسبت تسهیلات به قیمت ملک (LTV) برای یک واحد 75 متری در سالهای اخیر کمتر از ۱۵ درصد برآورد شده، در حالی که متقاضیان واجد شرایط در کشورهای توسعهیافته میتوانند بین ۶۰ تا ۱۰۰ درصد از بهای ملک را بهصورت تسهیلات دریافت کنند. همچنین، با کسر هزینه خرید اوراق حقتقدم، نسبت LTV به 10 تا 12 درصد کاهش مییابد که نشاندهنده این است که متقاضیان باید حدود ۸۵ تا ۹۰ درصد بهای ملک را از طریق آورده شخصی خود تأمین کنند. در نتیجه، بازار رهن به وضوح در این شرایط ناکارآمد است.
